2017年11月9日 星期四

新意網(8008.HK)不斷創新高 回看這2週 多謝十倍兄一直分析

話說小弟留意新意網(8008.HK)很長一段日子
有天被突然見到新聞說轉已交上轉回主板申請(郭氏已通過)因此由$4.8升至5.5多

而講到新意網(8008.HK)不得不提專家博友十倍兄
大家再重看一下11/2出的$新意网集团(08008)$ 2016第一季業績

今天這位新意網達人又寫了篇回望過去
https://xueqiu.com/8493390925/59144864
2015年11月第一次寫才$2.46元,今天上午最高暫$6.29元

事緣由半月前飛鳥在雪球留意到十倍兄在$5.5回$5.15時在$5.2加倉10%=>20%
很巧合小弟有幸被叫去止凡飯局(R兄飯局 7+1+1)又得80後標竿邀請了十倍兄一起去
http://cpleung826.blogspot.hk/2017/10/r-711.html
因此遇到真人十倍兄、當面談了一些新意網未來方向的問題
而在場的高手們都認同未來大勢科網已改變實質生活上的事實
像阿里巴巴、騰訊、京東、百度、閱文、滴滴打車等滲入中國的衣食住行內~~~~

飯局後幾天,見十倍兄買騰訊更加倉了10%=>25%)
飛鳥自覺倉內沒有些新經濟股,好像永遠會跑落後於大市~~~
由於飛鳥是怕死之人,也因此投向較實業型科網股,看中以買地起數據中心收租
IT數據霸權收租股、季季的毛利都達60%左右
而8008又有新的將軍澳中心落成,增長空間可期
想了解這過去12季的季績解&
[傳貼十倍兄的分析]新意網2018 Q1季績 安坐著看
http://ten-bagger-hk.blogspot.hk/2017/11/2018-q1.html

所以小弟開始小注在派息前入1注10/27@5.37
還記當天剛好11/2除淨時因冠君(2778.HK)流標,長江(1113.HK)賣中環中心後
飛鳥就趁抄高抄中環資產好消息清光手上的冠君貨,轉倉越房(405.HK)@4.93+新意網(8008.HK)@5.39下第2注
http://aska-flybird.blogspot.hk/2017/11/blog-post.html=>可看過去的操作日記
第3注有部份則在5.47左右又下上了尾班車(5.2-5.5的來回區)

真的要心裡佩服十倍兄對新意網(8008.HK)的眼光及操作
(他在$2.47已開始建倉,在高位5.2左右仍夠胆加倉)
參考了他長年季季的分析博文確定了60%穩定毛利可信性,
飛鳥省下不少看業績做功課的時間,果斷追入了一點注小賺15%

P.S.
很幸運科網股受惠於大市偏好,只3天就升很多5.3(11/3)=>5.45(11/6)=>5.8(11/7)=>6.25(11/8)

[轉貼]新意網 MEGA PLUS 數據中心 主攻雲端服務供應商
https://www.pcmarket.com.hk/2017/10/18/新意網mega-plus數據中心-主攻雲端服務供應商/

[轉貼]頂尖雲端商進駐 港數據中心吃香 新意網以快搶客 耗電愈勁愈賺錢
http://startupbeat.hkej.com/?p=49082

2017年11月4日 星期六

沽冠君傳流標趁長地賣中環中心、轉倉買越房新意網

<1>沽冠君(2778.HK)傳朗豪坊寫字樓245億流標
http://news.now.com/mobile/finance/player?newsId=241337
【未達底價】傳朗豪坊辦公大樓流標
【Now新聞台2017年10月30日 17:46】
早前推出招標的旺角地標建築物,朗豪坊辦公大樓流標。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/1031/LTN20171031897_C.pdf
HKEX 31/10/2017 20:27 冠君產業信託 澄清公布
董事會知悉近日香港媒體報導有關冠君產業信託出售朗豪坊辦公大樓之流標事宜。
信託管理人無意對媒體報導所載之市場傳言作出評論,惟謹此澄清上述媒體之報導並不屬實及於本公布日期,信託管理人並未接獲任何有關收購朗豪坊辦公大樓之出價。

看來流標之言是假、但未收標單機會很大~~~~

ETNET 02/11/2017 08:05 長實中環中心402億易手,本港歷來最大宗物業成交
http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/categorized_news_detail.php?category=latest&newsid=ETN271102970
全現金支付、強

又剛好遇上長地(1113.HK)賣中環中心402億成功 、
冠君(2778.HK)沒有受旺角地標朗豪坊流標的影響、還有在中銀大廈後面、中環地標花園道3號2幢大樓(工商銀行大廈及花旗銀行大廈起碼估值800億)而股價上升~~~
其實冠君物業確是優質地標、但暫時的成交機會不大
趁好消息沽貨傳倉、往後跌至一定收息水位會再買入

由於飛鳥媽是收息養老生活
所以小弟把年收4%10萬息的冠君(2778.HK)
=>轉倉去相同收息數6.5%10萬息的越房(0405.HK)

<2>餘下的部份錢當然選加倉剛除淨利$0.137、PE較高/高增長型/高毛利60%的新意網(8008.HK)
說起此新意網(8008.HK)當然要看十倍兄專家的分析
(而新意網的數據中心新將軍澳大樓己落成、加上漸已形成IT數據霸權收租股、是小弟看中去買的原因)

[傳貼十倍兄的分析]新意網2018 Q1季績 安坐著看
http://ten-bagger-hk.blogspot.hk/2017/11/2018-q1.html
https://xueqiu.com/8493390925/94865811
新意網因是季績資料較少,而MEGA Plus 才落成,數據未完全反映
哈哈,數字比較在圖中已有,我也懶較地打少一些字,不長篇大論了

將軍澳的旗艦數據中心 MEGA Plus 已開始運作,其中一個主要客戶經已進駐,其他客戶的裝修工程於本季度內繼續進行。比去同期和上季收益增長不俗,可是毛利比上季增只持平和毛利率降到約 60%。因新大樓開始運作折舊增加,租戶卻未全部進駐,收益才開始增加。

待全部使用才能看得更清晰,可是初步看保持良好勢頭

<3>http://news.now.com/home/finance/player?newsId=241365
【Now新聞台2017年10月30日 19:46】新鴻基地產以約50億元,奪得長沙灣酒店地,作價遠高於市場預期,每平方呎樓面地價逾13000元,預計總投資額約80億元。

新鴻基地產想在長沙灣酒店放間80億酒店? 想不到今時今天起間新酒店成本那麼高
飛媽持有的朗廷-SS(1270.hk) 已擁有油尖旺地標、年收7厘息也只市值70億、讓我更安心持有~~~
哈哈、如果以此邏輯去推想朗廷起碼值3倍PB、80億X3間=>240億再打70%折讓=>167億估值

斷估亂說、請不要因我的亂估值而買入賣出~~~~
飛鳥媽買朗廷-SS是因為有穩定的高息年收養老為實

P.S.
飛媽更新持倉如下
龍門 7%
現金 7%
後防收息股 61%
939 建設銀行 17.9%
1270 朗廷-SS 20.2%
405 越秀房產信託 27.2%

中場半攻半守 16%
5 匯豐銀行 2.8%
12 恒基地產 7.8%
16 新鴻基地產 6.6%

前峰進攻股 16%
83188 華夏滬深三百-R 3.1%
82822 南方A50-R 2.5
1091 中信大錳 1.7%
281 川河集團 1.3%
8008 新意網集團 8.9%

2017年10月20日 星期五

中信大锰(01091.HK)中長看PB1倍目標$0.76至30億估值$0.87

飛鳥斷估對中信大锰(01091.HK)見解、不喜歡資源股就不要看下去
請控制注碼投資、升跌是閣下的問題

1>有些朋友問我為什麼買中信大锰、資源股是周期股看好
2>黑色金屬價已因全球經濟回暖在2016時已見底回升
(有興趣錳價=>http://www.infomine.com/investment/metal-prices/manganese/)
3>錳是做不銹鋼必要材料(用於基建、車、火車、鋼軌)
4>還加設生產線加工做鋰電池鎳鈷錳三元材料(LiNixCoyMn1-x-yO2)
電車用電池源材料、雖佔中信大锰(01091.HK)很少比例、但未來增長可期
(有興趣為何車用鋰電池鎳鈷錳三元材料 比磷酸鐵鋰電池更好=>https://kknews.cc/finance/8en3nql.html)
5>盤數已轉虧為盈、上半年業績0.7億、假設不變下半年業績1.45億
預期下半年有 1.45億收入多點(預期聯營公司中國多金屬配售虧損沒有)
一盤可賺TURNOVER3.9億的數、減去開支後1.45億、不會差去那裡
6>資源股是有錢也不是隨便可做的行業、以中信大锰0.52算只有17.5億
個人覺得升至30億也不是過份 =>30億估值/34.28億股=>$0.875

全年上半年0.7億+下半年1.45億 =>2.15億 / 34.28億股=> $0.0627
PE $0.0627/ $0.52 => 8.3
PB $0.52/0.76 => 0.68 (資源類來說全行最低、升至1倍PB也不難、馬鋼1,515、鞍鋼1.145、洛鉬 4.69)

P.36 中信大锰業務如下
錳礦開採及礦石加工 – 錳礦開採及礦石加工分部的收益上升,主要由於加蓬礦於二零一七年初恢復銷售及生產,導致加蓬礦石銷量增加。


錳下游加工 – 錳下游加工之收益上升主要由於我們的核心產品電解金屬錳及錳桃之平均售價上升,以及這兩種產品的合併銷量上升20.7%。

非錳加工 (鈷鎳酸錳鋰、電車用電池)– 於二零一七年上半年,鈷酸鋰的銷量下降30.9%至208噸(二零一六年上半年:301噸),而其平均售價於期內則上升14.9%至每噸231,240港元(二零一六年上半年:每噸201,213港元)。
#鈷鎳酸錳鋰、電車用電池源材料

貿易 – 於香港,我們自二零一七年上半年增加了從海外礦商進口錳礦石的銷量,加大了我們貿易業務的規模。此外,我們於二零一七年上半年開始了錳合金及相關原材料的貿易。

P34 業績有提及
鋼鐵業受惠於工業產品需求穩步上升及政府主導的供給側改革及基建投資的推行,導致鋼
材價格於二零一六年下半年開始反彈。這些利好導致我們的錳產品平均售價及銷售於二零
一七年上半年同比錄得上升。同一時間,籍着二零一六年第四季度錳市場反彈,我們亦抓
緊機會於二零一七年初恢復了加蓬礦的生產和銷售。因此,我們於二零一七年上半年的毛
利錄得顯著的升幅,至390,400,000港元(二零一六年上半年:139,000,000港元)。
成本方面,我們透過改善生產工藝步驟及就原材料價格及能源消耗與上游供應商進行不停
磋商,致力減低單位生產成本及維持在錳行業的競爭力。儘管這些努力,二零一七年上半
年生產所需的原材料及輔助材料價格上升導致單位生產成本同比上漲。為彌補這不利因素
的影響,我們將繼續尋求各種改善生產效率的方法。
總括來說,我們於二零一七年一至六月期間錄得營業利潤145,500,000港元,扭轉二零一六年
上半年虧損155,800,000港元的情況。與二零一六年上半年比較大幅改善的主要原因載述如下:
(1)由於錳產品市場價格上升,加上銷量上升,二零一七年上半年集團的主要產品電解金
屬錳及錳桃的毛利率及毛利貢獻同比錄得大幅增長。
(2)二零一七年初,加蓬項目恢復生產及銷售,二零一七年上半年加蓬項目貢獻經營溢利
,扭轉2016年上半年發生經營虧損的情況。
然而,二零一七年五月,集團之聯營公司中國多金屬配售20%股份,導致本集團所持中國多
金屬之股權由29.81%攤薄至24.84%,因而錄得非現金流虧損69,400,000港元。中國多金屬配售
股份的詳情刊載於其二零一七年五月十七日及二零一七年五月二十六日的公告。因此,母
公司擁有人應佔合併淨利潤為70,000,000港元(二零一六年上半年:虧損137,200,000港元)。

P.S. 飛鳥自己小注在0.47開始買入0.52/0.54有加倉

2017年10月11日 星期三

價值投資永遠是少數人的玩意、但可以安心睡覺

鐘兄有篇"價值投資永遠是少數人的玩意"寫得很好
http://bennychungwai.blogspot.hk/2017/10/blog-post.html

飛鳥剛好有位某親戚問我可否高追買恒大融創~~~
飛鳥答她"都升左好多而且我也看不懂現水平可否再繼續升、內房股現價水平我不太明白價值所在~~~
不如買正常港人都明白的恒基新地、反正咁多農地會改建、未來重估可期~~~~~"
恒基12本業賣樓商場收租煤氣都得~~~~
新地16本業賣樓商場收租數碼通都好得、而且數據中心新意網都轉主版
況且收購附近舊樓擴大版圖己是12/16的世界~~~~
點知比佢插(給她罵回來)、話"買這些股升得幾多~~~~
唉、你介紹的本地2大巨型地產股我怎會不知、要你介紹研究嗎、要買我都唔使問你(要買也不用問你)~~~"

個故事又過了2星期、之後新世界會德豐都講首置、恒基新地都升了1/2成(農地最多的4大恒基12/新鴻基16/新世界17/長地1113全升了點)、雖則升唔多~~~~
但親人某親戚又見她話後悔唔聽我講~~~
買左高PBPE的內房恒大、天天好似食驚風散、中央出手大跌那天訓唔著~~~
結果都是平手出恒大3333買回恒基12(才可安心睡覺)

P.S.
飛鳥媽持倉如下(抄一下黃國英的足球持倉法分類~~~)
上月做了些轉倉把41鷹君  =>16 新鴻基 / 1618 中国中冶 =>8008 新意網

後防收息股 71%
939 建設銀行 17%
1270 朗廷-SS 19%
405 越秀房產信託 8%
02778 冠君产业信托 27%

中場半攻半守 19%
5 匯豐銀行 3%
12 恒基地產 7%
16 新鴻基地產 6%
34 九龍建業 3%

前峰進攻股 10%
83188 華夏滬深300 3%
82822 南方A50-R 2.5%
8008 新意網集團 1.5%
1091 中信大錳 1.5%
281 川河集團 1.5%

2017年8月25日 星期五

鷹君集團 (0041.HK) 公布2017中期業績

鷹君集團 (0041.HK) 公布2017中期業績
驚喜收貨 (有特別中期股息$0.5)
(估計全年息$1.3-1.8($0.3/$0.5元 +特別息$0.5/$0.5)
現價$41.8 息率大約3.1-4.3%厘)

每股分派半年息 港元$0.80 +196% (去年$0.27 )
每股盈利 基本 $5.37 +143%  (去年$2.21 港元 )
驚喜收貨 (投資物業之公平值大升26億)

A>收益表之主要財務數據
按核心業務計 (不包括投資物業及資產的公平值變動)
2017 年 6 月 30 日止 2016 年 6 月 30 日止 變動
核心業務收益 2,937.7 2,786.0 +5.4%
權益持有人應佔除稅後核心溢利 904.1 787.4 +14.8%
權益持有人應佔除稅後核心溢利(每股) 1.32 港元 1.17 港元 +12.8%

核心業務收益
酒店分部 1,820.5 1,708.6 +6.5%
冠君產業信託(2778.HK) 管理費收入 176.8 173.3 +2.0%
冠君產業信託(2778.HK) 的分派收入^ 447.4 398.4 +12.3%
朗廷酒店「LHI」(1270.HK)的分派收入^ 127.8 136.8 - 6.6%
租金總收入 113.8 119.0 - 4.4%
其他業務 251.4 249.9 +0.6%
總收益 2,937.7 2,786.0 +5.4%

很收貨(5.4的增長海外的酒店多收1億、冠君多收0.5億、在開支未大增下溢利升+14.8%)

B>按法定會計準則計 (包括資產公平值變動
冠君產業信託(2778.HK) 、朗廷酒店「LHI」(1270.HK) 及美國房地產基金)
2017 年 6 月 30 日止 2016 年 6 月 30 日止 變動
按法定會計準則計算收益 4,216.6 4,180.2 +0.9%
權益持有人應佔會計溢利 3,685.7 1,492.0 +147.0%
中期股息(每股) 0.30 港元 0.27 港元
特別中期股息(每股) 0.50 港元 -

驚喜收貨(除特別中期息、以及資產公平大升22億)

C>資產負債表之主要財務數據
按本集團佔冠君產業信託、LHI及美國基金之資產淨值計(核心資產負債表)1
淨槓桿比率 0.9% 0.5%
賬面值(每股) 99.8 港元 95.4 港元
按法定會計準則計 2
淨槓桿比率 3 23.8% 24.9%
賬面值(每股) 86.6 港元 82.4 港元

鷹君僅分別擁有冠君產業信託、LHI及美國基金的 65.62%、62.11%及 49.97%權益
2017 年 6 月 30 日港幣百萬元
資產-負債=>資產淨值
鷹君(0041.HK) 34,229 -9,581 =>24,648
冠君(2778.HK) 47,569 -11,411=>36,158
朗廷(1270.HK)11,844 -4,483 =>7,361
美房基金 1,255-800=>455
TOTAL 94,897-26,275=>68,622 (比去年89,096-24,482=>64,614)

收貨  (資產大升59億-負債增19億=>資產淨值也+40億)


業務回顧

2017 年 6 月 30 日止 2016 年 6 月 30 日止 變動
1. 鷹君(0041.HK)酒店分部 297.9 235.9 +26.3%
2. 冠君(2778.HK)分派收入 624.2 571.7 +9.2%
3. 朗廷(1270.HK)LHI的分派收入 127.8 136.8 - 6.6%
4. 投資物業 86.4 87.2 - 0.9%
5. 其他業務營運收入 137.3 110.6 +24.1%
核心業務營運收入 1,273.6 1,142.2 +11.5%

1.鷹君酒店表現 港幣百萬元
出租客房 入住率
2017年H1 2016 年H1
歐洲
倫敦朗廷酒店 客房376 73.1% (81.8%)
北美洲
波士頓朗廷酒店 客房317 75.2% (76.8%)
帕薩迪納朗廷亨廷頓酒店 客房377 70.4%(74.5%)
芝加哥朗廷酒店 客房316 69.5%(63.8%)
紐約第五大道朗豪酒店 客房199 72.1%(63.7%)
多倫多Chelsea酒店 客房1,590 70.5%(70.5%)
澳洲/紐西蘭
墨爾本朗廷酒店 客房388 85.7%(86.5%)
悉尼朗廷酒店 客房98 79.4%(66.3%)
奧克蘭朗廷酒店 客房409 409 93.0%(90.1%)
中國
上海新天地朗廷酒店 客房356 71.0%(69.9%)
上海虹橋康得思酒店(新) 客房144 22.7% (N/A)

鷹君酒店EBITDA 港幣百萬元
2017年H1 2016 年H1
歐洲 39.2 25.6 +53.1%
北美洲 102.6 78.7 +30.4%
澳洲/紐西蘭 75.6 55.9 +35.2%
中國 35.1 45.7 - 23.2%
其他(包括酒店管理費收入) 45.4 30.0 +51.3%
總1. 酒店分部 297.9 235.9 +26.3%

收貨 (在酒店、倫敦,北美洲,澳洲/紐西蘭都有不錯的表現有3成增長、而相反中國就令人失望)

2. 冠君產業信託收入
2017 年 6 月 30 日止 2016 年 6 月 30 日止 變動
應佔分派收入 447.4 398.4 12.3%
管理費收入 176.8 173.3 2.0%
來自冠君產業信託總收入 624.2 571.7 9.2%

詳細分析 冠君產業信託 (02778.HK) 公布2017中期業績
http://aska-flybird.blogspot.hk/2017/08/02778hk-2017_16.html
https://xueqiu.com/9127993790/90624912

3. 朗廷(1270.HK)LHI的分派收入 127.8 136.8 - 6.6%
詳細分析 朗廷酒店 (01270.HK) 公布2017中期業績
http://aska-flybird.blogspot.hk/2017/08/01270hk-2017.html
https://xueqiu.com/9127993790/90251174

4. 投資物業
2017 年 6 月 30 日止 2016 年 6 月 30 日止 變動
租金淨收入
鷹君中心 67.6 68.1 - 0.7%
逸東軒住寓 17.0 14.8 +14.9%
其他^ 1.8 4.3 - 58.1%
投資物業 86.4 87.2 - 0.9%

收貨 (表現平穩、不過不失)

5. 其他業務營運收入 137.3 110.6 +24.1%
美國房地產基金 (鷹君49.97%權益)

三藩市The Austin
發展項目的總樓面面積約為 135,000 平方呎,將包括 100 個套間以及一房與兩房單位。
於 2017 年 7 月底在 100 個單位中約有三分之一經已預售

洛杉磯 馬里布 Cavalleri
2015 年 9 月以 6,200 萬美元完成收購加州馬里布的住宅物業。
該項目之策略為將其 68 個出租住寓單位重新定位為高端待售住寓。

西雅圖 Dexter Horton
西雅圖寫字樓物業,樓高 15 層,可出租面積 336,355 平方呎,位於西雅圖核心商業區 710 Second Avenue。
美國基金於 2015 年 9 月以 1.245 億美元收購該幢物業。
當該基金透過重組租戶組合,以引入更多能支付較高租金的科技業租戶,成功
完成該幢物業的增值策略後,該基金自今年2017/ 7 月底起開始推售該物業。

香港白石角住宅發展項目
香港大埔白石角一幅面積 208,820 平方呎的優質住宅地皮。
根據可用總樓面面積 730,870 平方呎及 24.12 億港元的地價計算,每平方呎折合為 3,300 港元該幅用地可盡覽吐露港無敵海景,並已預留興建合共 700 至 800 個住宅單位的豪宅發展項目。
2020 年初竣工。總投資成本,包括已就該地皮支付的 24.12 億港元,預計約為 70 億港元。

中國
大連綜合用途發展項目
遼寧省大連巿中央商業區中山區東港區人民路,總樓面面積約 286,000 平方米,
將興建 1,200 個高級住寓單位及朗廷酒店 360 間客房
第一期發展將於 2018 年完全竣工,第一期 800 個住寓單位將分期完工。
 2017 年 6 月底已出售住寓的累積數目達至 242 個。(15 個交付予買家)

發展中的酒店項目如下

中國大連朗廷酒店 360 間客房 2019 年完全竣工
美國華盛頓特區逸東酒店  260 間客房 2017 年年底完成 2018 年年初試業
日本東京六本木區酒店 250 間客房
美國三藩市逸東酒店 150 間客房 2021 年開業
美國三藩市朗廷酒店 240 間客房 2021 年竣工
西雅圖酒店 未有計劃

結論

驚喜收貨 (有特別中期股息$0.5)
每股分派半年息 港元$0.80(0.3+0.5) +196% (去年$0.27 )
每股盈利 基本 $5.37 +143%  (去年$2.21 港元 )
驚喜收貨 (投資物業之公平值大升26億)

表現那麼好、10月的中期又多1.2萬落袋、共有11萬落袋、爽透
除冠君(2778.HK)又收5萬息、朗廷(1270.HK)又收5萬息、又多鷹君 (0041.HK)1.2萬落袋

坐定定等鷹君/冠君賣走朗豪坊寫字樓減去一些負債收特別股息$1.5-2.5
想知特別股息怎算、請看回http://aska-flybird.blogspot.hk/2017/07/blog-post.html

除了鷹君已打算賣走朗豪坊寫字樓估值245-250億
原來鷹君已打算賣走花園道3號成交價起碼超過1000億元
朗豪坊商場則未有出售的計劃
<轉貼>
http://www.etnet.com.hk/www/tc/stocks/realtime/quote_news_detail.php?section=related&code=2778&newsid=ETN270815502

2017年8月16日 星期三

冠君產業信託 (02778.HK) 公布2017中期業績

冠君產業信託 (02778.HK) 公布2017中期業績
收貨 (估計全年息$0.23/0.24元 現價$5.85 息率大約3.93%厘)
每股分派半年息 港元$0.1173 + 7.2% (去年$0.1094 )

2017 年 6 月 30 日止 2016 年 6 月 30 日止 變動
港幣百萬元 港幣百萬元
租金收益總額 1,183 1,123 + 5.3%
物業經營淨開支 118 129 - 7.9%
物業收益淨額 1,064 994 + 7.0%
稅後盈利 4,601 1,884 + 144.2%
可分派收入 758 705 + 7.5%
分派總額 682 634 + 7.5%
每基金單位分派$0.1173 $0.1094 + 7.2%

物業組合總值 70,806 66,842 + 5.9%
每基金單位資產淨值 $9.36 $8.72 + 7.3%
資產負債比率 20.5% 21.7% - 1.2 百分點

計及基金單位持有人分派後期內溢利 3,919 1,249
每基金單位基本盈利 $0.79 港元 $0.33 港元
基金單位持有人應佔資產淨值 54,420 50,534
已發行基金單位數目58億11999股 57億98237股
每基金單位資產淨值 $9.36 港元 $8.72 港元

1 >業務簡單、2間超優質地標

中環花園道三號 港幣千元
2017 年 6 月 30 日止 2016 年 6 月 30 日止 變動
租金收益 595,806 566,967 + 5.1%
物業經營淨開支 59,014 67,751 - 12.9% (租戶流轉較少出租佣金減少$1,200萬、正)
物業收益淨額 536,792 499,216 + 7.5%

A>繼續受惠於現時中環優質寫字樓供應緊絀與空置率低的情況。
B>早前招標的恒基(0012.HK)美利道停車場重建項目未對中環的租賃市場構成即時影響,將來亦只會為區內增加少量寫字樓供應。
C>區內租戶需求依然殷切,仍以中資金融機構的需求為主導。
D>2016 年 12 月 31 日的每平方呎現收租金 78.20 港元
2017 年 6 月 30 日的現收租金增至每平方呎 84.65 港元。
=>未來租金調整與續租個案,新訂租金均超過每平方呎 100 港元。
E>出租率由 2016 年 12 月 31 的 95.9%下降至 2017 年 6 月 30 日的92.4%。

收貨
新訂租金$100呎(約$1000平)看來仍有很多上年空間
今年全年看花園道三號淨收益過10億

朗豪坊辦公樓 港幣千元
2017 年 6 月 30 日止 2016 年 6 月 30 日止 變動

租金收益 174,996 159,203 + 9.9%
物業經營淨開支 11,716 14,722 - 20.4% (租戶流轉較少出租佣金減少$300萬、正)
物業收益淨額 163,280 144,481 + 13.0%

旺角中心旅遊區地標
A>非金融行業的寫字樓租戶歡迎的選擇。
B>各類服務及時尚生活行業的租戶持續在物業內擴充,已群聚達相當規模,令物業成
為生活時尚中心。
C>此類受非金融行業租戶有助現收租金穩定增長。
D>出租率保持於 97.5%的高水平。每平方呎 39.98 港元

收貨、今年全年看朗豪坊寫字樓淨收益過3億

朗豪坊商場 港幣千元
2017 年 6 月 30 日止 2016 年 6 月 30 日止 變動
租金收益 411,972 396,898 + 3.8%
物業經營淨開支 47,687 46,171 + 3.3% (電梯事故作出 $500 萬撥備)
物業收益淨額 364,285 350,727 + 3.9%

A>朗豪坊商場的零售銷售額在年初溫和回升。
B>電梯事故可能會對商場的表現及形象產生後續影響。
2017/3/25商場連接四樓與八樓的長電梯突然剎停並逆向運行,事故令商場的復蘇放緩。
該電梯是帶動商場人流的主要通道,發生此事件後已暫停使用,直至 7 月中重開為止。
C>期間商場開展特別推廣計劃,以加強商場顧客信心,同時刺激銷售。
2017 年 6 月止六個月期間,商場的零售銷售額上升1.9%,此增長與 2016 年全年的 4.9%降幅
構成對比。朗豪坊商場的表現優於整體香港市場2017半年下降 0.6%。
D>2017 年 6 月 30 日增至每平方呎 178.79 港元
2016 年 12 月 31 日為每平方呎 178.74 港元。
E>下半年撤換一名主要租客將會令商場其中一個主要入口的地舖暫時關閉,可
能對銷售和人流有所影響。
F>年下半年美食廣場將展開裝修工程,可為消費者帶來耳目一新的感覺。

收貨、今年全年看朗豪坊商場淨收益過7億

2 >資產重估,看看新聞也知到鷹君兄弟姊妹不和分家產
鷹君已打算賣走朗豪坊寫字樓,估值245-250億,也是旺角區內少有超甲級寫字樓。。。

有鑒於商業物業市道暢旺,信託管理人已委託第一太平戴維斯(香港)有限公司研究出售本信託所持的朗豪坊辦公樓權益。計劃中的出售將可為本信託與其所有基金單位
持有人釋放物業的隱藏價值。

那我們看看最新會計估值 如下
2017 年上半年 2016 年上半年 變幅
投資物業公平值增加 3,962,708 1,334,490
融資成本  (166,972) (204,780)

最新估值 2017 年 6 月 
花園道三號 424億64 

朗豪坊
寫字樓 87億34
商場 190億20
總計 708億06

看來中期業績著墨在賣走朗豪坊寫字樓不多、要等其他2778的通告

3>負債
未償還借貸到期日概況
於 2019 年到期 44億25 29.8%
於 2021 年到期 58億00 39.1%
於 2022 年到期 6億43 4.3%
於 2023 年到期 29億98 (2) 20.2%
於 2024 年到期 2億00 1.3%
於 2025 年到期 7億75 5.2%
總計 148億41

資產抵押
於 2017 年 6 月 30 日,冠君產業信託旗下公平值為 425 億港元的物業已抵押作本信託
所獲授的銀行融資的擔保。只有花園道三號作為本信託銀行融資的抵押。

結論

收貨 (估計全年息$0.23元 現價$5.85 息率大約3.93%厘)
每股分派半年息 港元$0.1173 + 7.2% (去年$0.1094 )

由於地價估值的帶動每股盈利上升是意外的得益
每股盈利 港元$0.1970  53.7%  (去年$0.1282 )
基金單位淨值 $9.36  $8.72

表現那麼好、10月的中期又有10萬落袋、爽透
冠君(2778.HK)又收5萬息、朗廷(1270.HK)又收5萬息

坐定定等冠君賣走朗豪坊寫字樓減去一些負債收特別股息$1.5-2.5
想知特別股息怎算、請看回http://aska-flybird.blogspot.hk/2017/07/blog-post.html

除了鷹君已打算賣走朗豪坊寫字樓估值245-250億
原來鷹君已打算賣走花園道3號成交價起碼超過1000億元
朗豪坊商場則未有出售的計劃
<轉貼>
http://www.etnet.com.hk/www/tc/stocks/realtime/quote_news_detail.php?section=related&code=2778&newsid=ETN270815502
15/08/2017 17:14
冠君:朗豪坊寫字樓本周路演,所得資金用途考慮中包括派特息
  《經濟通通訊社15日專訊》冠君產業信託(02778)公布中期業績。冠君上月已委託代理,以全球招標形式出售旺角朗豪坊寫字樓,行政總裁及投資總監王家琦於中期業績記者會表示,代理於本星期為出售項目進行路演,於內地聯絡潛在買家,但她指,目前不便回應市場反應。
  她預期逾200億元成交價或用作獨資做項目發展,又不排除會以合資形式與其他企業發展項目,亦有可能派發特別股息。
  被問及為何選擇出售朗豪坊寫字樓而非其他項目?王氏回應,若將花園道3號項目分拆出售,相信成交價起碼超過1000億元,未必能夠找到買家,而朗豪坊商場則是已經經營十多年的品牌,因此未有出售的計劃。她續稱,出售事項目前仍會以寫字樓為主。
  此外,王氏表示,一直有關注很多項目,但由於香港市場中,項目的回報率較低,未能找到合適的收購項目。
  她又指,若內地及環球市場有優質的項目,亦不排除會有興趣,不過會較希望選擇香港本地的項目作收購,因有「地頭蟲」優勢。

2017年8月9日 星期三

朗廷酒店 (01270.HK) 公布2017中期業績

朗廷酒店 (01270.HK) 公布2017中期業績
收貨 (估計全年息$0.21元 現價$3.4 息率大約6%厘仍可以接受)
每股分派半年息 港元$0.103 -12.0% (去年$0.117 )

(以百萬港元單位) 2017 年上半年 2016 年上半年 變幅
信託集團總租金收入 332.8 322.3 3.3%
淨物業收入 278.6 270.4 3.0%
除稅前溢利 446.9 300.7 48.6%
股份應佔溢利 409.7 263.9 55.2% (稅後)
每股盈利 $0.1970 $0.1282  53.7% 港元

股份應佔溢利 164.6 163.3 0.8%(撇除投資物業及衍生金融工具公平值變動)
可分派收入 209.6 228.1 -8.1%
每股分派 $0.103  $0.117 -12.0% (計及鷹君00041.HK放棄分派後)

酒店組合總值 18,763 18,495
每股份合訂單位資產淨值 $5.70 $5.70 港元
負債比率 35.7% 36.1%

1 >業務簡單3間酒店、正面

 2017上半年  朗廷酒店 康得思酒店 逸東酒店 綜合
分部收入 124,405+144,742+63,667 =>332,814 (3億32)
 2016上半年  朗廷酒店 康得思酒店 逸東酒店 綜合
分部收入 120,216+136,173+65,940  =>322,329 (3億22)

儘管香港朗廷酒店與香港康得思酒店的餐飲業務均見增長
惟被香港逸東酒店之餐飲業務下滑完全抵銷,逸東酒店於 2017 年第一季進行的修繕工程
因此有序減少 2017 年上半年的宴會預訂餐飲業務收入按年下降 13.0%。
逸東酒店於 2017 年 7 月開始的修繕,預期會持續至整個 2017 年下半年,此將消除該酒店於 2017 年下半年的大部分餐飲收入,對該酒店的客房收入亦有不利影響。
利息開支及繳稅現金增加亦將導致朗廷 (01270.HK) 於 2017 年下半年的分派按年減少。

香港朗廷酒店
唐閣連續兩年榮獲米芝蓮三星評級,推動業務增長
Bostonian業務改善所致。惟宴會業務於 2017 年上半年仍然疲弱。
餐飲業務的收入按年上升 2.0%

香港康得思酒店
2017 年上半年餐飲業務的收入亦按年增長 4.2%
因宴會業務有所改善,加上全天候餐廳 The Place
經去年修繕後業務亦見增長所致。

尖沙咀的朗廷 及旺角康得思表現好好、是油麻地逸東因裝修開支影響餐飲收入
這也是沒辦法、收貨了

2 >由於位置優質、旅遊業已見低回升
2017 年首六個月客房收入佔三家酒店總收入的 55.3%
3間酒店因位置很好自然受益、2017上半年平均入住率很高、也高於同業)
尖咀85.6% +1.4%房租$2,086 +0.4%
旺角91.6% +6.2%房租$1,590 -1.2%
油麻地96.9% +4.7%房租$945 -1.9%

朗廷酒店/498間客房 在廣東道海巷城旁
康得思酒店/664間客房 在購物旺區,亦連接「朗豪坊」辦公大樓及商場物業
逸東酒店/465間客房 在繁華幹道彌敦道上

表現好好、全收貨了

3 >資產重估,看看新聞也知到鷹君兄弟姊妹不和分家產
有賣酒店的機會可能性,你想一想1270怎止市值才75億$3.55今天收市計,3間隨便1間都80-150億。。。
如果留意2778,鷹君已打算賣走朗豪坊寫字樓,估值245-250億,也是旺角區內少有超甲級寫字樓。。。

由於酒店的地很值錢。。。市值75億$3.55計
那我們看看最新會計估值 如下
2017 年上半年 2016 年上半年 變幅
投資物業 酒店公平值增加 295.8 100.6 194.0%
投資物業 187.63億 184.32億

(最新估值)
香港朗廷酒店、香港康得思酒店及香港逸東酒店
7,155,000,000 港元+7,945,000,000 港元+3,663,000,000 港元
=> 187.63億 2017
 7,000,000,000 港元+7,775,000,000 港元+3,657,000,000 港元
=>184.32億 2016

結論

收貨 (估計息$0.21元 現價$3.4 息率大約6%厘仍可以接受)
每股分派 港元$0.103 -12.0% (去年$0.117 )
分派按年減少、是因裝油麻地逸東酒店、裝修開支影響餐飲(擺酒)收入所致可以理解

由於地價估值的帶動每股盈利上升是意外的得益
每股盈利 港元$0.1970  53.7%  (去年$0.1282 )